Bảng giá rao bán và giá chủ đầu tư công bố của các dự án thấp tầng quanh dự án của sếp, để làm mốc định giá bán. Trọng tâm là các đối thủ sát nhất: Him Lam Thượng Phúc Legend (Đô thị số 5, cùng khu K1), Him Lam Boulevard (ngay trung tâm thị trấn, đã bàn giao có sổ), Minh An Green Park (Khu đô thị số 3, trung tâm thị trấn), Nammon Square và Hacom Duyên Thái.
Cách đọc đơn giá — rất quan trọng: Giá “triệu/m²” trong trang này = tổng giá căn ÷ diện tích đất, và với dự án mới thì tổng giá đó đã gồm cả nhà xây 4–5 tầng (xây thô, hoàn thiện mặt ngoài). Vì vậy không so trực tiếp với giá đất thổ cư trống ngoài thị trường — phần chênh lệch chủ yếu là tiền nhà xây sẵn cộng hạ tầng, tiện ích của dự án.
Các đối thủ sát nhất với Đô thị số 6 là Him Lam Legend (cùng khu K1), Him Lam Boulevard (trung tâm thị trấn, đã bàn giao có sổ — 180–193 triệu/m²) và Minh An Green Park (Khu đô thị số 3, trung tâm thị trấn — liền kề rao 174–190 triệu/m²). Phần lớn dự án thấp tầng quanh Thường Tín đang rao khoảng 107–193 triệu/m² đất (đã gồm nhà). Him Lam Legend có giá tham khảo Cafeland lên tới 280 triệu/m² (rao lẻ 167–226). Ngọc Tín Garden là dự án mới rẻ nhất: 117–120 triệu/m². Mốc Hacom Duyên Thái 107–160 triệu/m² là mức chuẩn — giá thấp tầng quanh Thường Tín đều trên 100 triệu/m². Giá bán đề xuất cho Đô thị số 6: khoảng 178 triệu/m² cả xây (chủ đầu tư thu về 150 triệu/m² đất, cộng tiền xây) — bảng giá từng mẫu ở mục 04 bên dưới.
Ba con số sếp đã có từ trước, đối chiếu lại với nguồn tháng 10–11/2026. Cả ba mốc đều đúng — trong đó Hacom Duyên Thái trên 100 triệu/m² là mức chuẩn của khu vực.
| Mốc cũ | Kết quả | Bằng chứng khảo sát 05/11/2026 |
|---|---|---|
| Him Lam Thượng Phúc Legend: 12–18 tỷ/căn, 155 căn, bàn giao Q4/2026 (theo trang chủ đầu tư) | ĐÚNG | Trang bán hàng của chủ đầu tư ghi đúng 12–18 tỷ/căn, 155 căn, bàn giao Q4/2026. Rao môi giới tháng 11/2026: 11–14,7 tỷ (65 m²), 13,5–15,5 tỷ (75–81 m²), cá biệt 21–22 tỷ (100 m² mặt đường 33 m). Cafeland ghi giá tham khảo 153–280 triệu/m². |
| Hacom Duyên Thái: 107–160 triệu/m² | ĐÚNG — CHUẨN | Hai tin rao ngày 29–30/10/2026, cùng 103 m² — 11 tỷ (=106,8 triệu/m²) và 16,5 tỷ (=160,2 triệu/m²). Mốc trên 100 triệu/m² là mức chuẩn của khu vực — dùng làm mốc định giá được. |
| Nammon Square: ~170 triệu/m² | ĐÚNG | Đúng với giá chủ đầu tư công bố: trang bán hàng (đọc ngày 28/10/2026) ghi từ 170 triệu/m², đã gồm đất + nhà 5 tầng. |
Mỗi thanh là khoảng giá đã gồm nhà xây sẵn. Thanh càng dài, giá càng cao.
Đơn vị: triệu đồng/m². Nguồn chi tiết ở từng thẻ dự án bên dưới.
Giá chủ đầu tư công bố và giá rao môi giới được ghi riêng — hai loại giá này thường chênh nhau, sếp xem kỹ cột nào là giá nào.
Cách tính: giá bán trọn căn = giá chủ đầu tư thu về + tiền xây. Thu về chốt ở mức 150 triệu/m² đất (sếp xác nhận 05/11/2026 — đây là giá thu về sau khi trừ tiền xây, thay mức 140 triệu/m² của bảng cũ). Tiền xây tính theo giả định thô + hoàn thiện mặt ngoài ≈ 8 triệu/m² sàn, diện tích sàn bóc từ hồ sơ thiết kế cơ sở. Kết quả: đơn giá trọn căn khoảng 174–179 triệu/m² đất, toàn dải 10,733–23,282 tỷ/căn.
| Mẫu nhà | Đất (m²) | Sàn (m²) | Thu về (tỷ) | Tiền xây (tỷ) | Giá bán trọn căn (tỷ) |
|---|---|---|---|---|---|
| M3-A | 60,0 | 216,6 | 9,000 | 1,733 | 10,733 |
| M3-1B | 60,0 | 217,2 | 9,000 | 1,738 | 10,738 |
| M2-A | 65,0 | 232,6 | 9,750 | 1,861 | 11,611 |
| M2-B | 65,0 | 233,3 | 9,750 | 1,866 | 11,616 |
| M1-A | 75,0 | 260,3 | 11,250 | 2,082 | 13,332 |
| M1-B | 75,0 | 260,3 | 11,250 | 2,082 | 13,332 |
| K1-A | 75,0 | 260,3 | 11,250 | 2,082 | 13,332 |
| M5-A | 75,0 | 260,3 | 11,250 | 2,082 | 13,332 |
| K5-B | 75,0 | 260,3 | 11,250 | 2,082 | 13,332 |
| M5-B | 80,0 | 279,9 | 12,000 | 2,239 | 14,239 |
| G3 | 81,1 | 278,0 | 12,165 | 2,224 | 14,389 |
| G4-1A | 81,1 | 278,0 | 12,165 | 2,224 | 14,389 |
| G1-1B | 82,7 | 296,8 | 12,405 | 2,374 | 14,779 |
| G1-C | 82,7 | 296,8 | 12,405 | 2,374 | 14,779 |
| K5-C | 83,7 | 279,9 | 12,555 | 2,239 | 14,794 |
| M4-C | 90,0 | 303,6 | 13,500 | 2,429 | 15,929 |
| M4-1A | 90,0 | 314,2 | 13,500 | 2,514 | 16,014 |
| M4-B | 90,0 | 314,2 | 13,500 | 2,514 | 16,014 |
| G2-1A | 91,5 | 320,1 | 13,725 | 2,561 | 16,286 |
| G4-B | 111,7 | 381,7 | 16,755 | 3,054 | 19,809 |
| G1-1A | 114,8 | 341,6 | 17,220 | 2,733 | 19,953 |
| K5-A | 113,6 | 395,7 | 17,040 | 3,166 | 20,206 |
| G4-C | 131,5 | 444,6 | 19,725 | 3,557 | 23,282 |
Đọc nhanh: Cụm đông nhất là 75–90 m² đất, giá 13,3–16,3 tỷ — ngang Him Lam Boulevard (13,5–14,5 tỷ/căn 75 m², đã bàn giao có sổ) và Minh An Green Park (13,9–15,2 tỷ/căn 80 m²), nên phải thắng bằng chính sách: hỗ trợ lãi suất 24 tháng + ân hạn gốc 24 tháng, hoặc bàn giao hoàn thiện thay vì thô. Căn đắt nhất G4-C 23,282 tỷ là ngưỡng khó ở Thường Tín — cân nhắc mở số lượng ít trong đợt đầu. Lưu ý: đơn giá xây 8 triệu/m² sàn là số giả định chưa chốt — nếu giá xây thật cao hơn, giá bán phải nhích theo; nếu có chiết khấu trả sớm, nên niêm yết khoảng 185–190 triệu/m² để sau chiết khấu vẫn thu về đủ 150 triệu/m².